赫章县人民政府办公室关于印发赫章县农村 集体经营性建设用地入市管理办法 (试行)的通知
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赫章县人民政府办公室关于印发赫章县农村 集体经营性建设用地入市管理办法 (试行)的通知
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索 引 号: 000014349/2022-2738557 信息分类:
发布机构: 生成日期: 2022-05-27 22:50:00
文  号: 赫府办发〔2022〕30号 是否有效:
名  称: 赫章县人民政府办公室关于印发赫章县农村 集体经营性建设用地入市管理办法 (试行)的通知

各乡镇(街道)县直有关部门,妈姑矿区社区服务管理局,产业园区管理委员会:

赫章县农村集体经营性建设用地入市管理办法(试行)已经县人民政府研究同意,现印发给你们,请结合职能职责抓好贯彻落实。

赫章县人民政府办公室

2022527



赫章县农村集体经营性建设用地入市

管理办法试行

第一章  总则

第一条为规范农村集体经营性建设用地入市行为,激活农村土地要素,探索建立“同权同价、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市制度,构建城乡统一的建设用地市场,促进乡村振兴和城乡融合发展。根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《国务院关于支持贵州在新时代西部大开发上闯新路的意见》(国发〔2022〕2号)《中共贵州省委贵州省人民政府关于全面推进乡村振兴加快农业农村现代化的实施意见》精神,结合我县实际,特制定本办法。

第二条赫章县行政区域内的农村集体经营性建设用地入市及管理,适用本办法。

本办法所称农村集体经营性建设用地,是指农村集体存量建设用地中,国土空间规划或土地利用总体规划和城乡建设规划中确定为工业、商业等经营性用途并经依法登记的集体建设用地。

第三条农村集体经营性建设用地入市,是指在农村集体经营性建设用地所有权性质不变的前提下,按照依法、自愿、公平、公开的原则,农村集体以土地所有者身份通过公开方式,将农村集体经营性建设用地使用权在一定期限内以出让、出租、作价出资(入股)等有偿方式进入土地市场交易后,交由其他单位、组织或者个人使用,并与土地使用者以书面合同约定权利义务的行为。

第四条 县人民政府全面负责农村集体经营性建设用地入市工作的管理、指导和监督,县自然资源局具体承办。县内农村集体经营性建设用地入市交易,应当在毕节市公共资源交易服务平台进行。

委组织部门、政府办、发改、农业农村、财政、住建、工信、税务、投促、审计、司法、生态环境、乡村振兴、银保监部门、银行部门、各乡镇(街道)等按照各自职责做好相关工作。

县自然资源局应当按照本办法和其他有关规定,指导本行政区域内农民集体做好农村集体经营性建设用地入市工作,完善集体经营性建设用地基准地价评估体系,并对违反土地管理规定的行为进行监督检查。

第二章产权管理和权利义务

第五条农村集体经营性建设用地的所有权人,对其拥有的集体经营性建设用地具有占有、使用、收益和处置的权力。依法取得的农村集体经营性建设用地使用权人,在约定使用权限范围内受法律保护,在使用期限内享有转让、出租、抵押权利,但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

第六条农村集体经营性建设用地使用权依法入市,不改变土地的所有权。各乡镇(街道)要探索制定集体建设用地有偿退出机制。

第七条农村集体经营性建设用地使用权出让、出租、作价出资(入股)以及转让、抵押时,地上建筑物、其他附着物相应物权一并转移。涉及使用权转移及抵押担保的,参照《中华人民共和国民法典》相关规定执行。

第八条通过入市方式依法取得农村集体经营性建设用地的土地使用权人应履行与国有建设用地同等义务,承担相应的基础设施建设义务,并按规定缴纳相关税费和土地增值收益调节金,在国家建设需要时有偿退出。

第九条以出让、出租、作价出资或入股和转让方式取得的农村集体经营性建设用地使用权可抵押,参照银保监会及人民银行相关规定执行。

第三章 入市范围、条件、途径

第十条国土空间规划或土地利用总体规划和城乡规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的农村集体建设用地可纳入集体经营性建设用地入市。

第十一条已经依法取得、符合规划的农村集体建设用地,具备开发建设所需基础设施、入市要求等基本条件的,可就地入市方式入市

第十二条需调整入市的村庄内零星、分散的集体经营性建设用地,根据国土空间规划编制本地《零星分散集体经营性建设用地异地入市实施方案》(以下简称《异地入市实施方案》)报市人民政府批准,按批准后的《异地入市实施方案》入市。农村集体建设用地通过先垦后用的方式,将腾挪出的建设用地指标在本县中心城区城镇开发边界外调整使用。

现状为农用地、未利用地,规划为经营性用途入市的,应当依法办理农用地和未利用地转用手续,落实农民有关补偿。通过调整入市方式形成的农村集体经营性建设用地入市,须符合国土空间规划用途管制、国土空间综合整治相关规定。

第十三条农村集体经营性建设用地入市地块应当符合以下要求:

(一)产权明晰、无权属争议,依法办理土地所有权登记;

(二)未被司法机关、行政机关限制土地权利;

(三)符合国土空间规划以及用地、产业、环保政策等要求;

(四)具备通水、通电、通路、土地平整等基本开发建设条件;

(五)入市地块应当进行必要的土地前期开发整理,地上建筑物、构筑物及其他附着物已补偿到位,或经所有权人书面同意随土地一同入市;

(六)拟调整地块在入市交易行为发生前应复垦为耕地并核定入库,且不得小于拟入市地块面积。拟入市地块涉及占用耕地的,拟调整地块复垦为耕地的面积和质量,不得小于和低于入市地块所占用的耕地;

(七)法律、法规规定的其他条件。

第十四条有下列情形之一的农村集体经营性建设用地不得入市:

(一)土地或地上建筑物、其他附着物权属有争议的;

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他方式限制土地权利的;

(三)已办理抵押登记,但未取得抵押权人书面同意的;

(四)没有明确土地使用条件的;

(五)未取得合法产(所有)权手续的;

(六)法律、法规规定的其他情形。

第十五条 入市交易的农村集体经营性建设用地一并纳入土地供应年度计划管理,实行城乡供地规模统筹调控。

第四 入市主体

第十六条农村集体经营性建设用地入市主体为具有土地所有权的农村集体经济组织或代表其所有权的组织。

农村集体经营性建设用地属于村(居)农民集体所有的,由村(居)集体经济组织或者村(居)民委员会代表集体行使所有权;分别属于村(居)内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村(居)内各集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权;属于乡镇(街道)农民集体所有的,由乡镇(街道)农村集体经济组织代表集体行使所有权。

第十七条农村集体经营性建设用地属于乡镇(街道)农民集体所有的,由乡镇(街道)集体资产管理部门或乡镇(街道)集体股份合作社或其代理人作为入市代理实施主体,农村集体经营性建设用地属于村(居)农民集体所有的,由村(居)股份合作社或其代理人作为入市代理实施主体。农村集体经营性建设用地属于村民小组农民集体所有的,委托村(居)股份经济合作社或村(居)委会作为入市代理实施主体。

鼓励农民集体设立股份合作社、集体资产管理公司作为委托代理实施主体在授权范围内代理承办农村集体经营性建设用地入市相关事务,代理实施主体须依法取得法人资格,书面委托授权。

第五章入市方式

第十八条农村集体经营性建设用地可按出让、出租、作价出资或入股等有偿使用方式入市。依法取得的农村集体经营性建设用地使用权人,在使用权限范围内可以转让、出租、抵押权利,法律法规另有规定或者土地所有权人与土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

第十九条农村集体经营性建设用地出让,是指农村集体经营性建设用地所有权人将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由使用者向土地所有权人支付出让土地使用权价款的行为。

第二十条农村集体经营性建设用地出租,是指农村集体经营性建设用地所有权人将土地使用权在一定年限内出租给土地使用者,由使用者向土地所有权人支付租金的行为。

第二十一条农村集体经营性建设用地作价出资或入股,是指农村集体经营性建设用地所有权人以一定年限的土地使用权作价,作为出资与他人组建新企业或增资入股到已有企业的行为。该土地使用权由企业依法享有,农村集体经营性建设用地的土地使用权作价出资或入股形成的股权由集体土地所有权人持有。

第二十二条农村集体经营性建设用地使用权转让,是指农村集体经营性建设用地使用权人按照土地出让合同的相关约定将土地使用权再转移的行为。

农村集体经营性建设用地使用权出租,是指农村集体经营性建设用地使用权人作为出租人,按照出租合同的相关约定将土地使用权出租,由承租人向出租人支付租金的行为。

第二十三条 农村集体经营性建设用地使用权抵押,是指将农村集体经营性建设用地使用权作为债权担保的行为。

农村集体经营性建设用地使用权抵押应当到县不动产登记中心办理抵押登记;抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的,应当办理注销抵押登记。

第二十四条农村集体经营性建设用地使用权出让、作价出资或入股方式入市的,最高年限参照同类用途的国有建设用地执行。农村集体经营性建设用地使用权以出租方式入市的,最低出租期限不少于5年,最高出租期限不得超过20年。租赁期届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年,或以协议出让取得土地使用权

第二十五条以出租方式取得农村集体经营性建设用地使用权抵押的,其抵押期限不得超过出租期限,抵押登记证明应当注明出租土地的期限。

第二十六条农村集体经营性建设用地出让、出租交易方式有招标、拍卖、挂牌和协议,原则上应当采用招标、拍卖和挂牌方式交易。

第六 入市程序

第二十七条集体经营性建设用地入市前,须完成集体土地所有权登记,可根据情况申请办理不动产权首次登记。

第二十八条农村集体经营性建设用地入市出让、出租和作价出资(入股)程序:

(一)由农村集体经济组织民主决策通过形成意向方案向所在地乡镇(街道)递交入市申请书,并提交农村集体经济组织成员或村民代表的表决书、权属证明、《农村集体经营性建设用地入市初步方案》及其他相关材料。

(二)乡镇(街道)对拟入市地块的使用现状、权属状况、地上附着物状况等进行初审后,出具是否同意入市的初审意见,连同勘测定界和申请相关资料报县自然资源局

(三)县自然资源根据初审意见,会同县发改、工信、生态环境、住建、农业农村、乡村振兴及相关部门对拟入市宗地是否符合入市条件进行审查。经审查符合条件的,县自然资源依据国土空间规划和相关规划及拟入市用途、建设规模等按“一事一议”方式组织论证出具规划条件,向入市主体发出同意入市意见书。

(四)地价评估及入市方案拟定。对审查同意入市的宗地,由入市主体会同县自然资源委托有资质单位进行地价评估入市主体应联合县自然资源依据规划条件、产业准入和生态环境保护等要求,共同编制农村集体经营性建设用地入市方案。入市方案应当包括但不限于以下内容:入市宗地位置、面积、权属、土地用途、入市主体或委托实施主体、规划条件、使用(入股)年限、土地评估价格、处置途径(出让、出租、作价出资入股)、作价出资(入股)金额、入市交易方式(协议、招标、拍卖、挂牌)、入市双方的权利义务及违约责任,入市起始价,采用招标、拍卖、挂牌方式的须明确是否设置保留底价、入市收益分配比例和方式、其他需要集体决策的内容。调整入市的编制《异地入市实施方案》。

县自然资源应指导入市主体根据宗地评估价格、产业政策等因素集体决策确定入市起始价。入市底价不得低于入市成本,不得低于出让宗地所在区域的基准地价。

(五)入市方案表决。入市主体在本集体内部履行民主决策程序,经民主决策通过入市方案,形成《集体经营性建设用地入市决议》(以下简称《决议》)。

对集体经营性建设用地属村(居)集体经济组织的或属村(居)内其他集体经济组织的,应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。

集体经营性建设用地属乡镇(街道)集体经济组织的,入市事项须经乡镇(街道)党政联席会议集体研究决定。

《决议》应包括以下内容:载明集体经营性建设用地所有权人、土地位置、四至、面积、用途等基本情况,集体经营性建设用地入市有偿使用方式、使用年限、入市交易方式、入市起始价、入市地价款支付方式,集体经营性建设用地入市双方的权利义务及违约责任,其他需要集体决策的内容。

(六)入市方案审批。入市方案经表决通过后,入市主体将入市决议提交县自然资源,县自然资源将入市方案、《决议》、相关部门审核情况报县人民政府审批。调整入市的《异地入市实施方案》报市人民政府批复。市、县人民政府认为该方案不符合规划条件或者产业准入和生态环境保护要求等条件的,土地所有权人应当按照市、县人民政府的意见进行修改。

(七)公告及交易。入市方案经批准后,批准入市方案进行公告交易。公开出让在毕节市公共资源交易公共服务平台上公告、交易,参照国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让程序执行。

(八)签订成交确认书及公示。交易成功后,入市主体与交易竞得方签订成交确认书。入市主体在村务公开栏上公示交易结果,自然资源在节市公共资源公共服务交易公共服务平台上进行公示。

(九)签订合同。成交公示结束后,交易双方应当按照成交确认书约定的时间签订《农村集体经营性建设用地使用权出让(出租、作价出资入股)合同》(简称“合同”),合同应载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开工竣工期限、产业准入和生态环境保护要求,约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权期限届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式,以及违约责任和解决争议的方法等,并报县自然资源局备案。

(十)登记办证。农村集体经营性建设用地使用权入市交易完成后,土地使用权取得人按照出让合同约定缴清成交价款及相关税费,申请办理不动产登记。不动产登记中心按照《不动产登记暂行条例》开展登记颁证工作。

第七收益管理

第二十九条国家通过征收土地增值收益调节金来平衡集体经营性建设用地入市过程中国家和集体之间分享比例。入市主体需按入市土地的不同用途缴纳土地增值收益调节金,商服用地按土地增值收益的25%征收,工业用地按土地增值收益的20%征收,其他用地按土地增值收益的22%征收。

农村集体经营性建设用地土地增值收益,是指农村集体经营性建设用地入市环节的入市收入扣除入市成本后的净收益,以及再转让环节的再转让收入扣除取得成本和土地开发支出后的净收益。

农村集体经营性建设用地土地增值收益,通过村民会议确定集体与个人收益分配比例,但不少于50%作为集体组织壮大发展基金。

第三十条以招标、拍卖、挂牌方式出让土地的,土地增值收益调节金按比例从净收益中计提缴纳。

以出租方式交易的,土地增值收益调节金按比例从租金中计提缴纳。

以作价出资(入股)方式交易的,土地增值收益调节金按比例从作价出资(入股)评估价值扣除入市成本后计提缴纳。作价出资(入股)金额与自然资源主管部门审核确认的评估价不一致的,以价格高者为准。

第三十一条农村集体经营性建设用地入市取得的土地净收益,提取土地增值收益调节金后属于农村集体经济组织所有。

第八章监督管理

第三十二条使用权人依法取得农村集体经营性建设用地开发、利用、经营土地的活动应当遵守有关法律法规、国务院规定及政策性文件和合同约定并不得损害社会公共利益。未经批准不得改变土地用途、容积率等土地使用条件。

第三十三条 农村集体经营建设用地使用权出让、出租、作价出资入股年限届满的,有合同约定按合同约定执行,无约定的参照同类型国有建设用地的相关规定执行。土地使用者通过转让方式取得的农村集体经营建设用地土地使用权,其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

第三十四条按出租方式取得的农村集体经营性建设用地使用权,承租人未按合同约定交纳土地租金的,农村集体经营性建设用地所有权人可依法解除合同,并依合同约定收回土地使用权及地上建构筑物。

第三十五条有下列情形之一的,农村集体经济组织可以收回集体经营性建设用地使用权:

(一)为实施城乡规划、乡镇(街道)、村公共设施和公益事业建设,需要使用土地的;

(二)用地单位和个人未按合同约定或者批准文件规定的用途和期限使用土地,又拒不改正的;

(三)因土地使用权人原因造成土地闲置满两年的;

(四)因土地使用权人原因撤销、迁移等停止使用土地的;

(五)法律、法规规定的其他情形。

依照前款第(一)项规定收回集体经营性建设用地使用权的,应当根据土地使用者使用土地的实际年限和开发利用土地实际给予适当补偿。

前款第(三)项规定的土地闲置情形,参照《闲置土地处置办法》(国土资源部令第53号)处置。

第三十六条土地使用权人擅自改变合同确定的用途或土地使用条件的,应按照合同约定承担违约责任。

第三十七条国土空间规划、城乡规划调整等原因,确需改变土地用途或土地使用条件的,土地使用权人应当向县自然资源局提出申请,县自然资源局审核报县人民政府批准后参照国有建设用地相应程序办理。

第三十八条农村集体经营性建设用地使用权转让、出租,应当符合下列条件:

(一)不存在本办法规定的禁止入市情形;

(二)取得不动产权证书;

(三投资强度须达到开发投资总额的25%以上或开发建设面积占总面积超过三分之一以上;

(四)法律、法规规定的其他条件。

第三十九条以入市方式取得集体土地使用权的建设项目,在签订集体土地使用权出让合同后,建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和集体土地使用权出让合同,向县自然资源局领取建设用地规划许可证。

第四十条以入市方式取得的集体土地进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的,建设单位或者个人应当向县自然资源局申请办理建设工程规划许可证。

第四十县财政局负责制定土地增值收益调节金、集体土地收益金的使用管理实施细则,规范调节金集体土地收益金的使用和监管。

第四十县财政负责土地增值收益调节金征收、管理,加强对农村集体经营性建设用地入市收益分配、使用监管和指导

第四十县农业农村局、各乡镇(街道)要各司其职,指导和监督农村集体经济组织合理使用集体土地增值收益指导集体与个人收益分配。集体土地入市土地增值收益是壮大集体经济和助推乡村振兴的经济基础,实行专户,纳入村务公开、村规民约定期向本集体经济组织成员公布。

第四十农业农村部门应设立农村集体经营性建设用地入市土地增值收益金专用账户,交易资金应当全部进入专户管理。入市收益扣除入市成本和缴纳土地增值收益调节金后农村集体经济组织所有,管理使用接授审计部门监管

第九章 法律责任

第四十五条国家工作人员在农村集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为,造成集体资产流失的,由所在单位或者上级机关给予处分,构成犯罪的依法追究刑事责任。

第四十六条农村集体经济组织的经营管理者,在农村集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为或者擅自侵占、挪用农村集体经营性建设用地入市收益的,依法给予处分,构成犯罪的追究刑事责任。

第四十七条依法取得入市农村集体经营性建设用地的使用权人,违反本办法规定,有关部门根据相关法律法规、国务院规定及政策性文件依法进行处罚,构成犯罪的,依法追究刑事责任

第十章 附则

第四十八条本办法由赫章县自然资源局负责解释。

第四十九条本办法自印发之日起施行。


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